- Станков, Тодоров, Хинков и Спасов - http://www.sths-law.com -

Ателие или апартамент?

Няколко особености, които е добре да съобразите преди да предприемете покупка на ателие.

Покупката на жилище е важно събитие в житейски и икономически план. За да се предпазят купувачите от неприятни изненади, е необходимо да направят внимателно изследване на собствеността на имота, да разберат дали върху него има наложени възбрани, дали са учредени ипотеки или други вещни тежести, дали има висящи съдебни производства и т.н. Още един аспект, който е важно да се провери при бъдеща покупка, е статутът на имота. В годините на т.нар. „бум” на строителството през първото десетилетие на века, в големите градове се построиха много имоти, които документално съществуват като „ателиета”. Разлика между ателие и жилище (апартамент) има както в цената, така и в няколко други направления.

Какви са разликите между ателие и жилище (апартамент)?

Краткият отговор е: в изискванията, които трябва да притежава един имот, за да представлява жилище. Сред тях са: да има най-малко едно жилищно помещение; да има баня-тоалетна; да има складово помещение-килер, таван или мазе, което може да е извън очертанията на жилището; жилищните помещения и кухните да са с прозорци; поне едно от помещенията в жилището да не е с изложение север, северозапад или североизток; светлата височина трябва да е минимум 2.60 м. и др.

Изискването към ателието е единствено: самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка). Това е така, защото ателието представлява нежилищно помещение, което служи за индивидуална творческа дейност.

Защо се появиха толкова много имоти със статут на ателиета?

В годините на „бума” на строителството не съществуваше задължение към всяко ателие да има осигурено паркомясто или гараж, както е за жилищата (апартаменти). Това, съчетано с пазарното търсене на по-малки имоти (най-често двустайни), както и с търговския интерес на инвеститора да спечели повече от новопостроената сграда, доведе до обособяване на много имоти като ателиета. Така всеки имот, който не покрива дори и едно от изискванията за жилище, се предлага като ателие. По този начин инвеститорите обособяват в една сграда повече имоти, без да нарушават изискването за осигуряване на паркомясто или гараж към всеки от тях. Следствие от това са множеството жилищни кооперации, в които няма къде да се паркира, дори и около тях, както и причудливите форми на последните им етажи, свидетелстващи за желанието на инвеститора да усвои всеки квадратен метър.

С нормативните промени от 2017 г. се предвиди осигуряването на гараж или паркомясто и за всяко ателие в сградата, което намали интереса на строители и инвеститори към този вид имоти.

Какви са по-съществените особености, ако закупим ателие?

При деклариране на дадено жилище като основно, собственикът ползва облекчение при плащането на данъка за него. По правило това данъчно облекчение не важи по отношение на ателиетата, тъй като те се водят нежилищни обекти и не могат да се декларират като основно жилище. Така, например, ако собственик на двустаен апартамент в София, който е деклариран като основно жилище, трябва да плати данък сгради в размер на 40 лв., то собственик на ателие със същата по размер данъчна оценка ще трябва да заплати двойно повече. Има и изключение – ако се декларира изрично, че имотът се използва за жилищни нужди и се извърши смяна на предназначението на обекта.

Всяка община определя размера и начина на формиране на местните данъци и такси. В едни общини няма разлика в такса смет за апартаменти и ателиeта, но в други има и то в посока по-високи такси за нежилищните имоти. Така е възможно да плащате по-висока годишна такса за битови отпадъци в дадено населено място, ако имотът ви се води ателие вместо апартамент.

Един от основните проблеми, с които се сблъскват купувачите на ателиета и който определено компенсира по-ниската продажна цена на тези обекти в сравнение с апартаментите, са по-високите цени за ток. Тъй като ателието е нежилищен обект, електроенергията се заплаща по цени за небитови клиенти. Все пак, възможно е договаряне с електроразпределителното дружество. От значение е предназначението на обекта – затова при покупка е важно да се провери дали то е променено и дали е посочено, че имотът обслужва жилищни нужди.

Обитаващите ателие нямат право на адресна регистрация на адреса на ателието. Това е така, защото законът приема ателието за нежилищен обект, т.е. не задоволява жилищни нужди и поради тази причина не следва едно лице да се регистрира, че живее в него. На практика собствениците на ателиета получават административен адрес, въпреки горната особеност. Не може да сте сигурни, че няма да възникне проблем вбъдеще, обаче.

Според закона, ако даден длъжник има само едно жилище, то е несеквестируемо, т.е. спрямо него не може да се насочи принудително изпълнение от съдебния изпълнител. Подобна „защита“ не се предвижда за ателиетата, които се водят нежилищни обекти.

Може ли да се промени предназначението от ателие в апартамент?

Да, може, но е свързано с формална процедура, време, средства и „вземане-даване“ с администрацията. Важно е да се отбележи, че тази промяна е възможна, единствено когато съответният имот със статут ателие отговаря на всички характеристики за апартамент, но въпреки това по някаква причина е проектиран и изграден като ателие.

В заключение

Преди да закупите имот, поискайте документите за собственост от продавача. А ако е в новострояща се сграда – нейния проект. Вижте как фигурира имотът в тях – като апартамент или ателие. Вече знаете, че между двете разлика има. Може да покажете на продавача, че сте запознати с минусите при ателието и да поискате по-добро ценово предложение. Разбирането на разликите между ателието и апартамента ще ви помогне да вземете информирано решение и да направите правилната инвестиция.

Автор: Деница Атанасова – адвокатски сътрудник в Адвокатско дружество „Станков, Тодоров, Хинков и Спасов”