Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане спада към т. нар. „ненаименувани” договори. Това означава, че за него няма изрична правна уредба. През последните години този правен институт придобива широка популярност, определена от развитието на обществените и икономическите отношения в страната.

Най-общо казано, предметът на договора за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е следният: едно лице-отчуждител, собственик на недвижим имот, прехвърля собствеността върху този имот на едно друго лице-приобретател, в замяна на което посления му предоставя издръжка и гледане, докато отчуждителят е жив. Правя уговорката, че не само недвижимите вещи могат да бъдат предмет на този договор. Няма пречка да бъде прехвърлена и собствеността върху движими вещи срещу задължение за издръжка и гледане. Последната хипотеза намира по-малко практическо приложение, затова и в настоящата статия ще се спра върху недвижимото имущество като предмет на договора.

Кои са основните характеристики на договора за прехвърляне на правото на собственост срещу задължение за издръжка и гледане?

1/ Това е договор, който се сключва между физически лица, т.е. юридическо лице не може да бъде страна по него.

2/ Негов предмет могат да бъдат както недвижими имоти, така и движими вещи.

3/ Когато отчуждителите са две лица, издръжка и гледане от приобретателя се дължи и на двамата. Престиране на дължимото на само един от тях означава частично изпълнение, което в случая е равнозначно на неизпълнение и е основание за разваляне на договора.

4/ Задължението на длъжника е неделимо. Това означава, че ако той престира само издръжка, но не и гледане на своя кредитор, отново се връщаме на хипотезата от т.3 и е налице неизпълнение на договора. Издръжката е свързана с предоставяне на продукти в натура за нормалното съществуване на кредитора, но също така тук влиза и заплащането на сметките за топлина, електричесто, вода и т.н.

Може би сега е моментът да спомена, че подробното изброяване на задълженията на страните по този ненаименуван договор е в интерес и на двете страни. Ето защо и изчерпателното и подробно изброяване на последните е от важно значение. Какво е то, ще разберете по-нататък в изложението.

По отношение на издръжката, в някои частни хипотези могат да бъдат престирани и пари. Такива са случаите, когато са налице временни причини за това, при обективна невъзможност кредиторът да получи издръжка в натура, когато последният е изпаднал в забава и др.

При всички положения паричната престация е възможна само по отношение на издръжката, но не и на гледането. Последното от своя страна е свързано със задължението на приобретателя да полага грижи за своя кредитор. Тук отново е възможна конкретизация и важно значение има физическото състояние на кредитора /дали е здрав, може ли да се придвижва самостоятелно, може ли да приготвя храна за себе си и т.н./. Тъй като срокът на договора е до края на живота на прехвърлителя, то е много вероятно за последния с времето да са необходими все повече грижи.

За да е надлежно изпълнението на лицето, поело задължението за „гледане”, то това лице следва да полага към кредитора такива грижи, така че на последният да бъде осигурено нормално съществуване, предвид неговото физическо и психическо състояние. Както се налага от съдебната практика по спорове, свързани с договорите за издръжка и гледане, издръжката и гледането трябва да се престират в уговорения обем и вид, непрекъснато и в пълен размер. В противен случай настъпва забава, частично изпълнение и може да се иска разваляне на договора.

5/ Важен е и моментът на прехвърляне на собствеността при този тип договори. Прехвърлянето прави приобретателя веднага собственик на имота. Ето защо той може да се разпорежда с него като собственик, да го продава, да го дарява, отдава под наем, ипотекира и т.н., без да е необходимо лицето, за което трябва да престира грижи и издръжка, да е починало. Тук следва да се отбележи и възможността на отчуждителя на имота да си запази правото на ползване върху имота докато е жив. Практиката в някаква степен презюмира, че ако не е уговорено друго място, то би следвало грижите и издръжката да се дължат в същия имот, който е предмет на договора. Не са изолирани и случаите, в които с договора се уговаря, че приобретателят няма да отчуждава придобития имот до смъртта на прехвърлителя. Тъй като дължащият издръжка и гледане придобива собствеността със сключването на договора, то подобна уговорка не може да ограничи правата му като собственик. Ето защо, под страх прехвърлителят да не бъде принуден да напусне жилището, в което живее, може да учреди право на ползване върху имота. Последното ще има сила и за евентуалните последващи приобретатели до смъртта на отчуждителя.

Съгласно разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД договорите, с които се прехвърля собственост или се учредяват други вещни права върху недвижим имот, трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Нотариалната форма е форма за действителност.

6/ Договорът за прехвърляне на правото на собственост срещу задължение за издръжка и гледане не се сключва с оглед на личността на приобретателя. Това означава, че грижи могат да се полагат, както от роднините, така и от наето за тази цел лице.

В същото време няма пречка този договор да бъде intuito personae, когато личните качества и умения на длъжника са от особено значение за кредитора и са били причина за сключване на договора. Според ТР 30/81 г. договорът не е свързан с личността така тясно, че смъртта на приобретателя да води до неговото прекратяване. Което означава, че ако придобивайки имота длъжникът има сключен граждански брак, то същият влиза в бездяловата съпружеска имуществена общност. Ако съпругът-приобретател почине преди кредитора и договорът не е сключен с оглед личността, то задълженията за издръжка и гледане следва да се поемат от преживелия съпруг/а. Изобщо, смъртта на длъжника не е основание за прекратяване на Договора за издръжка и гледане, като кредиторът може да иска изпълнение от неговите наследници. В същото време със смъртта на кредитора договорът се прекратява. За наследниците на последния, длъжникът не дължи издръжка и гледане, защото това право не може да се наследява, но те от своя страна като правоприемници на наследодателя могат да бъдат страна по иск за разваляне на договора.

7/ Развалянето на Договора за прехвърляне на правото на собственост срещу задължение за издръжка и гледане има обратно действие. Съгласно разпоредбата на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, развалянето става по съдебен ред. При развалянето на договора се прилага текстът на чл. 55 ал. 1 от ЗЗД, който гласи, че получилият нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Така, ако договорът се развали по съдебен ред, страните ще трябва да си върнат това, което са получили.

Тук идва и деликатният момент за приобретателя да докаже, какво е престирал и да остойности размера му. При всички случаи, ако длъжникът е отчуждил имота, правата придобити от трети лица преди вписване на исковата молба не се засягат.

Кои са възможните практически проблеми на Договора за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане?

Основният акцент следва да бъде поставен по отношение на изпълнението на този тип договори и тяхното последващо разваляне. Обърнах внимание в началото на настоящото изложение, колко важно е страните ясно и недвусмислено да са уговорили своите задължения. В някаква степен този договор се изпълнява достатъчно дълго време, за да могат да настъпят промени в нагласите и отношението на страните по него. Прецизното уговаряне на задълженията всъщност гарантира на надлежно-престиращата страна възможността да защити интересите си.

Следва възрастни хора, които се доверяват на лица, без последните да бъдат техни роднини, да съобразят възможното развитие при следната хипотеза:

„70-годишната „Х”, вдовица с две деца, прехвърля на 50-годишната „Y” собствеността върху апартамента, който обитава, срещу задължение за издръжка и гледане от последната. „Х” не си запазва правото на ползване върху имота. „Y” отчуждава имота в качестовото си на собственик на същия на лицето “Z”. Не след дълго „Y” спира да полага необходимата грижа и издръжка за „Х”. „Х” от своя страна разваля договора с „Y” с влязло в сила съдебно решение. Дължи се връщане поради отпаднало основание, съгласно разпоредбите на ЗЗД.

Какво обаче е напълно възможно и най-често се случва на практика? „Y” е прехвърло собствеността върху имота на “Z” преди вписването на исковата молба от “Х”, с която се иска развалянето на договора. Така разваленият договор има значение във вътрешните отношения между “Х” и “Y”, но по отношение на правата на "Z" и евентуалните последващи приобретатели, развалянето е непротивопоставимо. С две думи, “Y” няма да дължи връщането на имота, а неговата парична равностойност. Така, ако се получи, че “Y” няма имущество на свое име, то „X” няма да може да удовлетвори вземането си като взискател в един изпълнителен процес.

Действително възможните хипотези са много и не бих могъл да разгледам всяка тях в тази статия. При изготвяне на договор за прехвърляне на собствеността на имот срещу задължение за издръжка и гледане е много важно да бъде потърсена консултация с компетентен юрист. Правилният подход в началото ще Ви спести много главоболия в бъдещ план.