Какво представлява паркомястото? Правната теория и практика все още търсят отговор на този въпрос, а законът „мълчи“. Липсата на легална дефиниция и нормативна уредба на режима на паркоместата създават бариери пред развитието на строителството и свободното прехвърляне на собствеността им.

 С „бума“ на строителството от 2004 г. паркоместата добиват все по-голяма популярност. Все повече инвестиционни проекти предвиждат тяхното обособяване и предназначение. Държавата няма как да не реагира на тези промени и затова създава нормативни актове, с които вменява на компетентните органи задължение да не одобряват проекти, в които не са предвидени определен минимален брой паркоместа. Въпреки че регламентира някои особености, свързани с изграждането на паркоместа, държавата все още не е определила основното, а именно – какво представлява паркомястото. Вещ ли е то и ако да – недвижима или движима? Логичното продължение на тези въпроси е, как следва да се уреди режимът на тяхното прехвърляне.

Тъй като в закона липсва уредба на тези въпроси, нотариусите и съдиите по вписванията създават своя практика, която често е противоречива, а и често поставя началото на съдебни спорове. Ако съдът прецени, че в действителност паркомястото не е вещ и е изключено от гражданския оборот, то може да се приеме и че прехвърлителната сделка страда от порока „липса на предмет“ – основание договорът да се обявяви за нищожен. Такива случаи не са рядкост, а и много юристи все още защитават тази теза.

Затова е изключително важно на законово равнище паркомястото да се дефинира като вещ, както и да се определи дали е движима или недвижима вещ, тъй като това ще окаже влияние върху начина, по който се извършат прехвърлителни сделки с него.

Проблемът е, че Законът за собствеността (ЗС) от 1951 г., който е в сила и към момента, се оказва неадекватен на съвременното състояние на строителството. Чл. 110 от закона дава следната легална дефиниция на недвижимите вещи: „Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.“ По-нататък законът казва, че всички други вещи, включително и енергията, са движими.

Анализирайки цитираната разпоредба, стигаме до извода, че паркомястото не попада в нито една от хипотезите на чл. 110 – нито е постройка, нито е прикрепено трайно към земята, дори напротив – много често паркомястото представлява просто бели очертания върху земята. Няма как обаче да приемем и че паркомястото е движима вещ.

След като не можем да си изясним статута на паркомястото като движима или недвижима вещ (и дали изобщо е вещ), то няма как да си отговорим и на въпроса, как се прехвърля собствеността върху него – с нотариален акт, с договор или по друг начин?

Каква е практиката? Нотариусите дълги години се опитват да създадат трайна практика, която да е най-адекватна към проблема. Въпреки категоричните твърдения на някои юристи, че паркомястото изобщо не е вещ и сделки с такъв предмет са нищожни, то нотариусите изповядват такива сделки и в никакъв случай не ги третират като нищожни. Самото паркомясто бива описвано в нотариалните актове като идеални части от общ паркинг с посочено реално право на ползване.

Това е изключително нестабилно описание. Ако приемем, че паркомястото е идеална част, то как е възможно да се определи реално ползване върху нея? Това може да се случи само с решение на всички съсобственици, което на практика не се случва. Макар и нестабилно, това е единственото възможно описание на паркомястото, защото за да се прехвърли, все пак трябва да е идентифицирано по някакъв начин.

Проблем при прехвърлянето на паркоместата е и изискването на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) за предоставяне на схема, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър за всеки имот, находящ се в район с влязла в сила кадастрална карта. Самата схема обаче се издава за самостоятелен обект в сграда. След като стана ясно, че паркоместата не са дефинирани изрично като движими или недвижими вещи, то няма как да се третират и като самостоятелни обекти съгласно ЗКИР и няма как да получат идентификатор. Всичко това създава допълнителни усложнения в прехвърлянето им.

Нотариалната камара многократно изразява становища за промяна в законодателството. Съгласно най-новия законопроект, внесен от Камарата, се предвижда паркоместата да се сдобият с легална дефиниция, да бъдат третирани като самостоятелни обекти, недвижими вещи, а всички изповядани до момента сделки с тях, независимо от описанието им в нотариалните актове, да се считат за действителни.

Решаването на проблема с паркоместата е наложително, за да се преодолее противоречивата практика както в нотариалната, така и в съдебната дейност. Законът за собствеността и Законът за устройство на територията трябва да бъдат изменени и допълнени по начин, който да доведе до свободното прехвърляне на паркоместа, което от своя страна ще спомогне за развитието на гражданския оборот и строителството.

Радостина Хаджиева е адвокатски сътрудник в Адвокатско дружество „Станков, Тодоров, Хинков и Спасов”